近期，有關(guān)取消“集中供地”的聲音甚囂塵上。
(資料圖)
2月2日，自然資源部發(fā)布的一份《通知》，被媒體解讀為取消集中供地制度。隨后自然資源部向媒體回應(yīng)，指導(dǎo)文件是為了優(yōu)化完善“集中供地”制度，進(jìn)而更好發(fā)揮充分公開披露信息對于穩(wěn)定和引導(dǎo)市場預(yù)期的積極作用。
明源君認(rèn)為，“集中供地”作為房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要組成部分，短期內(nèi)要想取消，顯然不現(xiàn)實(shí)。不過也應(yīng)該看到，與前兩年相比，當(dāng)前土地市場已經(jīng)明顯降溫，“集中供地”的適配性大大降低，所以對現(xiàn)有制度的優(yōu)化勢在必行。
那么，“集中供地”到底該如何優(yōu)化？
打破供地次數(shù)限制延長掛牌起止日期
明源君注意到，自然資源部本次發(fā)布的《通知》，前后變化最大的有兩點(diǎn)。
第一個明顯變化是供地節(jié)奏不再要求“全年不得超過3次”，而改為“詳細(xì)清單內(nèi)的地塊，在公開的擬出讓時間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告”。
和房企投拓的人聊，次數(shù)限制實(shí)際是被詬病最多的一點(diǎn)。2021年集中供地政策頒布之初，自然資源部要求22個城市全年供地不能超過3次，且時間間隔和地塊數(shù)量要相對均衡。 這也意味著，房企不但需要提前繳納大量的保證金，拍到地后還要支付巨額土地出讓金，壓力不是一般大。尤其全國化規(guī)模房企，布局廣，一個城市上報20塊地，僅僅是繳納保證金，整體資金壓力都非常大。
明源君認(rèn)為，隨著“集中供地”的適配性大幅降低，預(yù)計未來各大城市的土地供應(yīng)將逐漸轉(zhuǎn)向“少量多次”，甚至?xí)谐鞘型顺黾泄┑?，再次回歸常態(tài)化供地。
實(shí)際從去年開始，就有很多城市打破“一年集中供地不超過3次”的規(guī)則。比如長沙在去年官宣今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化持續(xù)更新推介。北京、杭州、南京、蘇州等多個城市于2022年推出五批次集中供地，武漢、徐州更是推出六批次集中供地。
東方金誠指出，“少量多次”的供地模式一是可降低房企面對集中供地時所要承擔(dān)的資金壓力，有助于提高房企的參與度；二是便于地方政府靈活安排供地計劃，完成年度土地出讓計劃；三是有助于維持土地市場穩(wěn)定表現(xiàn)，避免流拍率太高導(dǎo)致市場情緒進(jìn)一步降溫。
第二個明顯變化是“每次公開詳細(xì)清單對應(yīng)的擬出讓時間段原則上不少于3個月，給市場主體充足的時間預(yù)期預(yù)判”。
早期的集中供地，從掛牌公告到正式出讓，短則十幾天，長則一個多月。比如成都2022年第四批集中供地，從11月21日公告到12月13日拍賣，只有20天左右。
對于很多房企來說，這點(diǎn)時間不見得能夠完整研判每一塊土地的質(zhì)量。某地產(chǎn)50強(qiáng)地產(chǎn)前策告訴明源君，以前拿地，前策通常三周跟進(jìn)一個項目，一年52周，一個前策一年也就跟17個項目。但現(xiàn)在雙集中后，2個月時間，他要同時研究7~8個項目，根本忙不過來。很多客研同事都拉來當(dāng)前策來用了。
工作強(qiáng)度成倍增加，算賬也要算得更細(xì)了。以前只要算大帳，現(xiàn)在考慮得更周全，包括大到周邊城市配套（醫(yī)院、學(xué)校等）、地質(zhì)條件，小到各業(yè)態(tài)所用材料的級配都要考慮進(jìn)去。用盡一切辦法把測算表做到最詳最優(yōu)，不然很容易對地塊產(chǎn)生誤判，繼而導(dǎo)致后期銷售不利。
新規(guī)定的推出，顯然也是考慮到房企和地方的訴求。將擬出讓時間段延長至3個月以上，此舉不僅可以讓房企充分研判土地信息，更能有效降低土地流拍率，一舉兩得。
科學(xué)供地，增加有效供給
《通知》還專門強(qiáng)調(diào)要科學(xué)編制年度住宅用地供應(yīng)計劃，按照“以人定房、以房定地”的原則，對住宅用地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和布局等作出統(tǒng)籌安排，適應(yīng)各類住房建設(shè)用地合理需求。
另外，各地要將住宅用地近三年年平均完成交易量以及對應(yīng)的住宅建筑面積，作為測算下一年度供地計劃總量的參考。要因城施策安排計劃總量，凡商品住房去化周期長、土地流拍率高、市場需求明顯不足的城市，應(yīng)當(dāng)控制商品住房用地供應(yīng)規(guī)模。其中已供應(yīng)未竣工住宅用地面積超過近三年平均完成交易量5倍的城市。應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)壓縮計劃規(guī)模直至?xí)和９┑亍?/p>
明源君認(rèn)為，上述細(xì)則調(diào)整更多是基于去年各地供地計劃完成率不足，土地流拍率走高。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022年22城集中供地計劃完成率不足六成。僅合肥、無錫、上海、廈門4城完成全年供地計劃 。長三角地區(qū)平均完成率92%，長春、重慶完成率僅16% 。全國共計流拍4006塊土地、撤牌672塊土地，整體流拍撤牌率達(dá)20.3%。
供地完成率不達(dá)預(yù)期以及流拍率上升，首要原因是房地產(chǎn)銷售市場下行、企業(yè)拿地趨于謹(jǐn)慎所致。但這也側(cè)面說明各地此前的土地供應(yīng)計劃，仍有進(jìn)一步優(yōu)化改善的空間。
新的供地政策下，通過給予地方更多的自主權(quán)，使其能夠科學(xué)供地、合理供地。這不僅能夠提高土地利用效率，更是對集中供地“一城一策”的具體落實(shí)。
東方金誠也認(rèn)為，從供給端來看，經(jīng)過2022年的探索，2023年多數(shù)城市會多方考量地塊搭配、地塊質(zhì)量等因素，將供地規(guī)模和供地次數(shù)調(diào)整至供需雙方都舒適的程度。
嚴(yán)防“馬甲戰(zhàn)術(shù)”
給房企留出合理利潤空間
除了上述政策之外，部分城市優(yōu)化集中供地政策的案例，亦可供其他城市參考。
1、嚴(yán)防“馬甲戰(zhàn)術(shù)”
“集中供地”剛實(shí)施時，由于制度尚不完善，很多房企紛紛采取“馬甲戰(zhàn)術(shù)”增加拿地成功率，這顯然有違土地交易公平公正原則。
比如廣州黃埔區(qū)某地塊憑借地域優(yōu)勢，吸引超30家房企報名。有消息稱，若算上各“馬甲”，該宗地有超過300組競買人報名。東莞集中土拍中，某地塊竟然引來500個馬甲。
明源君認(rèn)為，集中供地的目的之一就是讓土地信息披露更加公開透明，未來的集中供地，也應(yīng)該朝著“禁馬甲”這一方向優(yōu)化，進(jìn)一步凈化土地市場秩序。
目前，已經(jīng)多個城市相繼出臺相關(guān)政策，限制房企多個“馬甲”搶地。比如蘇州規(guī)定同一自然人、法人或其他組織直接絕對控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競買，且競買人土地出讓金的資金來源應(yīng)為自有資金。東莞規(guī)定參與拍地的競買人必須通過相關(guān)競買資格，包括競拍企業(yè)連續(xù)報稅1年以上，納稅額大于0等。
2、優(yōu)化限價和配建
房企參與集中供地的熱情降低，除了大環(huán)境因素，很重要的一點(diǎn)是地塊的利潤空間不高。
比如杭州2021年首批集中供地，據(jù)晨曦觀點(diǎn)研究院估算，由于杭州市場限價因素，本次土拍多數(shù)地塊的利潤前景并不樂觀。其中，虧損及零利潤地塊占比為64.86%，中低利潤項目占比約27.03%。某房企董事長也曾表示，公司在某城集中供地獲取的5塊地，將努力做到1%—2%的凈利潤水平。
隨著土地市場成交持續(xù)下行，預(yù)計各地將會加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，并通過優(yōu)化限價、自持、配建等舉措，給房企留出合理利潤空間。
第一是優(yōu)化限價，這不僅適應(yīng)當(dāng)下的市場行情，也可以增加項目的盈利空間，調(diào)動房企參拍積極性。
比如西安2022年土拍就從“雙限（限最高地價、限最高毛坯價）”變成了“單限”，明確“最高毛坯限價”已經(jīng)消失，換成“住宅銷售價格應(yīng)按照西安市房地產(chǎn)市場調(diào)控要求申報備案，建設(shè)品質(zhì)等執(zhí)行住建部門相關(guān)要求”。南京2022年第三批次集中供地，也全面取消了自2020年6月以來采取的“限房價”規(guī)則，46宗住宅用地全部不設(shè)毛坯限價。
第二是優(yōu)化自持或配建。
像2021年首批集中供地，大多數(shù)城市的“競配建、競自持”比例很高。如杭州57宗地的平均溢價率控制在26%，但多宗地塊的自持比例超過20%，城東濱湖新區(qū)單元地塊的自持比例甚至達(dá)到了40%，這樣算下來，很多地塊大概率面臨虧損。
所以為了提高房企拿地積極性，優(yōu)化自持或配建將會是大趨勢。比如2022年首批集中供地中，青島和成都就取消了此前配建“人才住房”的要求，武漢和廈門取消了配套“保障房建設(shè)”的要求，而北京土拍規(guī)則中將含保障房建設(shè)地塊占比由此前的33%下調(diào)至22%。
結(jié)語：
從2021年至今，“集中供地”已經(jīng)實(shí)施兩年時間，其在提高土地出讓透明度，優(yōu)化土地出讓配置等方面，發(fā)揮了積極作用。
不過，任何政策都不是一成不變的。隨著土地市場持續(xù)下行，“集中供地”的部分規(guī)定，也是時候優(yōu)化了。
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關(guān)鍵詞： 土地出讓 土地市場 土地供應(yīng) 住宅用地
